Garantizar el Derecho a la Vivienda en un mercado desequilibrado

Javier Madrazo Lavín 

Colectivo Prometeo 

Consejero de Vivienda y Asuntos Sociales del Gobierno Vasco ( 2001-2009)

El artículo 47 de la Constitución consagra el derecho a la vivienda. Hablamos de un auténtico derecho constitucional, aunque no fuera incorporado en el capítulo de derechos fundamentales, que implica, entre otras cuestiones, que las administraciones públicas competentes en materia de vivienda, Comunidades Autónomas y Ayuntamientos, están obligadas a desplegar planes y a movilizar los recursos necesarios en sus políticas de vivienda, con el objetivo de hacer efectivo este derecho. Por su parte, el Estado tiene que garantizar que la ciudadanía, independientemente de donde resida, disfrute de este mismo derecho en condiciones básicas de igualdad. Con esa finalidad precisamente, se aprueba la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda.

Quienes quisieron convertir en su día este derecho constitucional a la vivienda en un mero principio rector sin mayores consecuencias, para la mayor gloria del libre mercado inmobiliario y de la clase rentista, son los mismos, derecha española, vasca y catalana, que hoy también están torpedeando, y no aplicando, los elementos fundamentales de esta ley estatal, con la excusa de constituir una intromisión competencial. Hay que recordar que, a día de hoy, la mayor parte de los contenidos de esta ley han sido ya validados por el Tribunal Constitucional, por lo que carecen de sentido los recelos competenciales de algunas Comunidades Autónomas, gobernadas por la derecha y la extrema derecha, que se desvelan como meras excusas para proteger los intereses de los sectores económicos a los que representan.

Es cierto que los títulos competenciales exclusivos de las Comunidades Autónomas en materia de vivienda deben dejar abierta la posibilidad para que éstas puedan realizar diagnósticos distintos y proponer legítimamente soluciones diferentes. Pero, de la misma manera, también es cierto que la ciudadanía tiene derecho a unas condiciones básicas de igualdad en materia de vivienda que obliga a que sus administraciones les procuren el acceso a un alojamiento en condiciones asequibles. Por ello no es aceptable que haya gobiernos autonómicos y ayuntamientos que se dediquen a boicotear el desarrollo de las iniciativas legislativas.

Condiciones básicas de igualdad que pasan, en primer lugar, por la disposición de un parque de vivienda destinado a políticas sociales. El Tribunal Constitucional ha legitimado al Estado para exigir la disposición en el mercado de un parque de viviendas protegidas. Más recientemente también ha aceptado la obligación de que una parte de las mismas se deban destinar al alquiler asequible en los desarrollos urbanísticos.

Por ello, si las administraciones tienen que garantizar en el mercado la suficiencia de este tipo de vivienda de precio asequible, resulta incomprensible e inadmisible que todavía se permita la descalificación, pasado un tiempo, de estas viviendas protegidas para su incorporación al mercado libre especulativo y sin ninguna restricción. Son numerosos los informes que resaltan, como un problema estructural de nuestro país, el enorme déficit de vivienda social señalando, de forma clara, como un factor responsable a la política masiva de descalificación de las viviendas protegidas. En Euskadi decidimos en el 2003 que la vivienda protegida permanecerá siempre en el parque público. Resulta escandaloso que a día de hoy la mayoría de CCAA aún no hayan aprobado la calificación permanente.

Y en segundo lugar, por la responsabilidad pública de las administraciones, y su obligación, de intervención en procesos de tensionamiento de mercado de la vivienda. El propio artículo 47 de nuestra Constitución, en garantía de la efectividad del derecho a la vivienda, encomienda a las administraciones a promover y adoptar las medidas que se estimen oportunas para impedir la especulación inmobiliaria. Prácticas especulativas que están prohibidas por la C.E. Así, en situaciones de tensionamiento de mercado inmobiliario – déficit de oferta y presión de la demanda – la intervención administrativa no es una opción sino una obligación constitucional, a pesar de que algunas Comunidades Autónomas no se quieran enterar.

El mercado inmobiliario, por su propia naturaleza, queda sometido a este tipo de procesos de tensionamiento en las zonas más apetecibles de nuestras ciudades. El problema radica en que esta demanda de vivienda, que va a presionar el precio al alza, no tiene que ver con dotar de un domicilio, de un hogar, a quien va a comprar esas viviendas, sino que las mismas se compran por inversores para usarlas con otros fines distintos del residencial, usos turísticos y arrendamientos de corta duración, porque son mucho más lucrativos; dificultando o haciendo imposible económicamente, la vivienda a quienes aspiran a su primer acceso. Procesos especulativos que van a repercutir de forma muy negativa en el entorno urbano donde se sitúan estas viviendas como la turistificación y la gentrificación.

Por lo tanto, resulta incomprensible que esta intervención administrativa haya quedado en la ley estatal por el derecho a la vivienda, en manos exclusivamente de las Comunidades Autónomas, obviando así, la importante repercusión que estos procesos de especulación tienen en los municipios al afectar negativamente en el entorno urbano y, por lo tanto, con incidencia en el corazón del desarrollo de sus propias competencias municipales.

Las competencias exclusivas de las CCAA, que son otorgadas por la Constitución en materia de ordenación del territorio, urbanismo o vivienda, no amparan la dejación competencial, como está sucediendo con la mayoría de gobiernos autonómicos. Éstos sólo defienden el acervo competencial autonómico en materia de vivienda como una forma de hacer oposición política al Estado; oposición política que cargan sobre las espaldas de la ciudadanía, que tiene que soportar que no se les procure ninguna solución efectiva desde las administraciones para mejorar el acceso a la vivienda en condiciones asequibles.

El título competencial del Estado en garantía de las condiciones básicas de igualdad en el ejercicio del derecho constitucional a la vivienda (artículo 149.1.1) puede y debe amparar una intervención del Estado ante una situación de tensionamiento de mercado, que sea puesta de manifiesto por un Ayuntamiento, cuando la Comunidad Autónoma a la que pertenece ese municipio mire para otro lado.

En este sentido, no sólo es oportuna, sino necesaria, la propuesta que se está planteando en Cataluña, de posibilitar legalmente que en estas zonas con tensionamiento del mercado residencial las autoridades locales puedan condicionar las transmisiones del derecho de uso de las viviendas al compromiso de que las mismas sean destinadas exclusivamente como vivienda habitual, de sus compradores o de los futuros inquilinos, con la finalidad de frenar la escandalosa especulación inmobiliaria a la que asistimos.

En consecuencia, debemos poner el énfasis en la responsabilidad pública de intervenir en el mercado residencial para abortar o, al menos, mitigar estos procesos. Cada administración verá de qué forma, con qué intensidad y con qué instrumentos deberá intervenir en el mercado residencial. No sólo en defensa del derecho a la vivienda, sino también, por ser consecuente, con el sometimiento de la actividad administrativa al interés general y del principio de buena administración reconocido en el marco del tratado de los derechos fundamentales de la ciudadanía en la Unión Europea.

En este contexto de mercados especulativos lo que no parece que sea una solución es “regar” con bonificaciones fiscales – que pagamos todos y todas – a las personas que se enriquecen de este proceso enloquecido de encarecimiento del mercado del alquiler.

No sólo porque el objeto de la protección institucional debe ser a la parte más débil de la relación arrendaticia, la persona arrendataria, como ya tuvo ocasión de concluir el Tribunal Constitucional en una sentencia de 1994, en la que por esta razón, se sentenció que era plenamente constitucional la figura de la prórroga forzosa de los alquileres de vivienda y que ahora el Gobierno del Estado se niega a aplicar; sino porque no parece coherente proponer beneficiar con recursos públicos a los arrendadores que, de una u otra forma, han generado, han contribuido o, por lo menos, se han beneficiado de su posición contractual de fuerza provocando estas tensiones.

En este sentido, la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda ha carecido de la ambición que era necesaria. En primer lugar, porque no garantiza la existencia de un futuro parque público de vivienda de alquiler asequible, que es prácticamente inexistente en nuestro país, y en segundo lugar, porque evidencia grandes déficits en la regulación que propone para poder hacer frente a estas situaciones de tensionamiento de mercado; déficits que se manifiestan tanto, en el plano competencial, permitiendo situaciones de bloqueo y de boicot por Comunidades Autónomas, como en el plano material, donde conscientemente, se obviaron cuestiones como la regulación de los arrendamientos de vivienda de corta duración, entre ellos los turísticos, y el arrendamiento de habitaciones que ahora tantos problemas de desequilibrio y de abusos en el mercado de alquiler están provocando en zonas tensionadas, como ya ha reconocido el Presidente Pedro Sánchez. Intentar resolver ahora estas evidentes carencias con nuevas bonificaciones fiscales para los arrendadores ni es lógico ni es justo.