Javier Madrazo Lavin
Colectivo Prometeo
Consejero de Vivienda Y Asuntos Sociales del Gobierno Vasco (2001-2009)
Reconozco que con el inicio de la nueva legislatura alimenté la esperanza de que la política de vivienda pública y asequible experimentaría un salto hacia delante después de la parálisis sufrida en los últimos 15 años .
Lamentablemente, esas expectativas se han transformado en profunda decepción. De una gestión de orientación progresista cabría esperar algo más que marketing con muchos titulares y pocas soluciones.
Resulta evidente que la derecha política y el lobby de promotores y constructores están marcando el rumbo de las nuevas iniciativas. De hecho, se está produciendo un desmantelamiento progresivo de las bases y consensos alcanzados, con mucha dificultad, y que situaron a la Comunidad Vasca en el liderazgo de una nueva política de vivienda en el Estado y que tan buenos resultados ofreció.
En esta dinámica involucionista, la última medida que hemos conocido del Gobierno PNV-PSE, es la reserva de hasta 144 millones de euros con objeto de avalar los préstamos hipotecarios para compras de viviendas de hasta 340.000 euros a favor de personas que ganen hasta 50.400 euros en forma individual o 86.400 si se trata de una pareja.
Como se pudo comprobar con la burbuja inmobiliaria el incremento de la facilidad crediticia resulta contraproducente en materia de accesibilidad a la vivienda. La ecuación es clara. Cuánta mayor facilidad de acceso al crédito hipotecario, mayor es la demanda de vivienda en compra y, por tanto, mayor también es el precio de venta de la vivienda. Es la ley de la oferta y la demanda.
El encarecimiento en el precio de la vivienda contrarresta y neutraliza de hecho cualquier medida que vaya buscando facilitar o mejorar las condiciones de acceso a los préstamos hipotecarios como, por ejemplo, las rebajas de tipos de interés o, la aportación de avales públicos.
Reconozco que con el inicio de la nueva legislatura alimenté la esperanza de que la política de vivienda pública y asequible experimentaría un salto hacia delante después de la parálisis sufrida en los últimos 15 años .
Lamentablemente, esas expectativas se han transformado en profunda decepción. De una gestión de orientación progresista cabría esperar algo más que marketing con muchos titulares y pocas soluciones.
Resulta evidente que la derecha política y el lobby de promotores y constructores están marcando el rumbo de las nuevas iniciativas. De hecho, se está produciendo un desmantelamiento progresivo de las bases y consensos alcanzados, con mucha dificultad, y que situaron a la Comunidad Vasca en el liderazgo de una nueva política de vivienda en el Estado y que tan buenos resultados ofreció.
En esta dinámica involucionista, la última medida que hemos conocido del Gobierno PNV-PSE, es la reserva de hasta 144 millones de euros con objeto de avalar los préstamos hipotecarios para compras de viviendas de hasta 340.000 euros a favor de personas que ganen hasta 50.400 euros en forma individual o 86.400 si se trata de una pareja.
Como se pudo comprobar con la burbuja inmobiliaria el incremento de la facilidad crediticia resulta contraproducente en materia de accesibilidad a la vivienda. La ecuación es clara. Cuánta mayor facilidad de acceso al crédito hipotecario, mayor es la demanda de vivienda en compra y, por tanto, mayor también es el precio de venta de la vivienda. Es la ley de la oferta y la demanda.
El encarecimiento en el precio de la vivienda contrarresta y neutraliza de hecho cualquier medida que vaya buscando facilitar o mejorar las condiciones de acceso a los préstamos hipotecarios como, por ejemplo, las rebajas de tipos de interés o, la aportación de avales públicos.
Se podría pensar que limitar el máximo del precio de la vivienda en los 340.000 euros para poder beneficiarse de la medida de avales supondría una cobertura suficiente al riesgo de incremento de precios. No es así. De hecho, no se habla del precio por metro cuadrado; no se habla tampoco
del factor de localización de la vivienda; tampoco se precisa el estado de la vivienda; ni siquiera se referencian los precios máximos de venta a los valores catastrales. De modo que cualquier vivienda que a día de hoy se venda en el mercado por menos de 340.000 euros puede acceder a este programa de avales, aunque la misma tenga, por ejemplo, sólo 40 metros cuadrados o bien se localice fuera de las áreas metropolitanas de las tres capitales vascas, que se venden en el mercado, por lo general, por debajo de ese precio de referencia.
Por otra parte, el Gobierno Vasco ya se ha apresurado a aclarar que también prescinde de fijar condiciones en el resto del negocio crediticio que las entidades financieras pacten con sus clientes. De modo que podrán negociar libremente los tipos de interés aplicables a la operación. Ni siquiera se va a exigir al Banco o Caja, como contraprestación por el aval público, el cumplimiento del Código de Buenas Prácticas del Real Decreto-ley 6/2012, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios, para evitar el drama de los desahucios. Bonita manera de homenajear los diez años de la Ley 3/2015 vasca de Vivienda que tan en cuenta tuvo la emergencia habitacional generada por la irresponsabilidad de las entidades financieras.
Es previsible que por efecto del programa de avales y de esta mayor facilidad crediticia, auspiciada ahora por el Gobierno Vasco, el precio actual de la vivienda libre se incremente, provocando que el indicador de accesibilidad de los hogares a la propiedad de la vivienda termine empeorando.
Los principales beneficiarios de esta iniciativa no van a ser los demandantes de vivienda, que se verán perjudicados por el alza de precios de las viviendas, en el contexto de un mercado residencial tensionado que, por definición, tiende a fijar precios especulativos en las transacciones. Nada cabría objetar si el aval se aplicara sólo a la compra de las viviendas protegidas, que por su condición tienen el precio máximo de venta regulado por ley y deben destinarse a residencia habitual y permanente.
Por el contrario, los verdaderos beneficiados serán las entidades financieras, que van a ver incrementadas las solicitudes de los clientes para firmar créditos hipotecarios, movilizando mayores importes de préstamos por el previsible alza de precios, y sin verse, al mismo tiempo, exigidas en absolutamente nada por ver reducidos sus riesgos de impago al poder contar ahora, y de forma gratuita, con un aval público. La banca siempre gana.
Esta medida nada tiene que ver con la Política Vasca de Vivienda que ha apostado históricamente, y de forma inequívoca, por transferir parte de la demanda al segmento de vivienda protegida de precio asequible. Esta será la mejor manera de contener los precios en el mercado libre.
En vez de favorecer a la banca y a los promotores, alimentando la carestía de la vivienda, mejor haría el PNV-PSE en invertir esos 144 millones de euros en fortalecer el parque público de vivienda en alquiler asequible para la mayoría de la población, particularmente jóvenes y sectores vulnerables.
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